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北京楼市梦断“十一黄金周”  

2011-10-08 15:48:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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带着9月20000套的库存进入国庆黄金周,北京的房地产开发企业很难寄望自己能够交上一份满意的成绩单,所幸的是,他们的预期并不高。

2011年10月7日,“史上最严厉楼市调控”以来的第一个“十一黄金周”收场。北京市住建委房地产交易系统的签约数据显示,10月1日~7日期间,北京楼市量减少,仍未能逆转9月以来形成的下跌趋势,而房价水平亦没有出现部分开发商希望的“至少止跌”。

据北京市房地产交易管理网统计,黄金周前5天,北京住宅成交总量为547套,与去年“十一黄金周”前5天假期的成交量相比大幅下跌24%,与“金九”同期相比下跌67%。其中二手住宅网签总量为60套,与去年“十一黄金周”前5天的成交量相比则下跌了近28%,与9月份同期相比下跌了94%。

Soho(中国)董事长潘石屹(博客)向《中国经营报》记者称,如今的楼市不会出现他在2008年预言的“百日巨变”,但郊区房价下降逐渐波及市区的趋势已经不可避免。温和降价试探市场预期的“价格敏感点”,将是“十一”长假之后,北京乃至中国大部分城区项目的开发商所采取的“主流策略”。

延续9月

“十一黄金周”的北京楼市,没有太大的意外。“至少从当前的情况看,我们很难寄望楼市在 十一 期间能够 止跌 ,回升就更不敢想了。”首创置业一位不愿具名的主管销售的副总向记者表示。

至少从十月前七天的市场表现来看,他的判断没有出现任何偏颇。北京市住建委房地产交易系统的签约数据显示,10月1日~7日期间,延续了9月以来“库存增加、成交下降、价格下跌”的总体趋势。

据中原地产研究机构的相关统计,“十一黄金周”期间,北京约有12个楼盘开盘销售。占十月预计开盘数量的6成。“开发商的心态很明显,都想抢在 十一 七天开盘,因为限购之下,有资格的人就那么多,开晚了,人就被别的项目抢走了。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示。

在“十一黄金周”之前,北京楼市经历了一个最惨淡的“金九”,北京市房地产交易管理网最新成交数据显示,9月1日至27日,北京市新房商品房住宅成交量4418套;成交均价为21720元/平方米,较8月下降0.5%,延续此前的下降趋势。而9月当月的开盘数量,高达31个,创下历史纪录。

与此同时,9月全月新增住宅供应1万余套。在22个老项目后期中,一半以上出现了不同程度的价格下调。

调控趋严

“我不认为年底到年初的楼市调控政策会出现松动。”日前,潘石屹告诉记者。在此之前,曾有多位开发商打电话言之凿凿地告诉潘石屹,今年年底明年年初,限购政策将出现一定程度的松动。但是,随后北京市住建委召集北京一线房地产开发企业进行“通气”,明确政府从来没有考虑过“放松”限购政策。

这位中国楼市的娱乐明星,曾在2008年中国楼市深度调整之时,抛出了著名的房地产行业“百日巨变”论,但随后由于国际金融危机导致中国政府出台刺激内需的救市政策,潘石屹只能高呼“解放军来了”。此后的2009、2010两年,中国主要一线城市的房地产价格随之报复性上涨。

这一次,潘石屹向记者表示,“百日巨变”没有“续集”,但房价下行的趋势,将无法逆转。他给了记者这样一组数据和他的推演计算,“十二五”期间要建设3600万套保障性住房,按照一套房平均住4个人的“高估”计算,3600万套住房将可以解决1.4亿人的住房问题,而中国整体城镇人口水平为6亿,因此,即便暂不看限购等短期政策,只看宏观政策面,房地产行业的未来,也不容乐观。

北京市住建委的一位官员告诉记者,作为房地产市场的主管部门,对于“十一黄金周”的成交情况、市场动态,目前正在加紧研究。“只剩下最后两个月了,是北京房价实现稳中有降的关键两个月,我们会根据市场的变化,随时做出针对性的反应。”这位官员对记者说。

对于“十一黄金周”之后楼市调控政策的口径,这位官员向记者表示,要看届时的市场情况,但放松调控口径“绝无可能”。而在最后两个月中,住建委会根据市场变化,在供应结构、预售许可节奏等方面,对房地产市场施加影响。

此外,北京市政府还在“十一”之前下发了《北京市关于加快保障性住房开工建设的通知》,督促保障性住房建设进度尽快提速。万科执行副总裁毛大庆向记者表示,万科近期拿下的土地中,只有一块不含配建的保障性住房,其余都已配建保障房,最多的达到“一半”,而且全部被要求“先开工建设保障房”。他认为,这也将是北京楼市需求被分流的一个重大影响。

由外及内

市场存量和政策预期的双重挤压之下,北京楼市的降价潮正在重演“农村包围城市”的一幕,2008年中国楼市深度调整之时,也是郊区项目率先价格跳水,只不过在降价潮即将漫过城郊界限的五环路之时,救市政策不期而至。

根据链家地产市场研究部统计,截至9月26日,9月份北京城区新建商品住宅成交均价为32045元/平方米,环比下降6%,比8月份的34249元/平方米下降约2200元。

记者了解到,9月的第四周,北京楼市的成交量曾出现过小幅的上涨。而在推出三期住宅的远洋一方在9月第四周的成交套数、面积和金额排名均居北京市首位,这是因为其18500元/平方米的均价打动了不少购房者。

链家地产首席分析师张月表示,北京房价下降拐点的出现必然要经历这样一个过程:郊区率先降价并带动城区价格下调,郊区深度降价首现拐点,城区拐点滞后郊区一个季度左右。目前来看,虽然北京楼市尚未进入降价拐点,但降价趋势已经开始从郊区向城区蔓延,部分郊区已进入二次降价阶段,降幅更为明显,预计四季度价格下降拐点有望与成交回暖拐点同步出现。据链家地产市场研究部统计,9月北京城区商品住宅成交均价为32045元/平方米,环比下降6%,城区价格自6月开始首次出现回落。

而一向被业界看做是楼市先行指标的存量住房市场,城区的趋势已经率先掉头向下。据北京中原地产对市场上报价房源的统计,9月北京二手房房源报价出现明显的变化,各区县的二手房报价均出现明显松动,通州区的报价指数平均下调幅度达4.46%,海淀、朝阳等区域的房价报价指数下调幅度均超过1.5%。

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9月20日,国际货币基金组织表示,虽然通胀压力依然存在,但在限制信贷增长速度、提高利率以及提高存款准备金等措施的作用下,中国房地产价格上涨和信贷增长势头已缓和。其预计,中国2011年国内生产总值增速将为9.5%,2012 年增速将为9.0%;中国2011 年消费者价格指数升幅将为5.5%,2012 年升幅将为3.3%。

国元证券研究称,9 月份以来,市场并未出现传统旺销,加上上年基数较高,同比数据持续出现较大下滑。9 月份至今,32 个城市周平均成交量同比下降29%,环比8月份增加13%,当月销售情况基本确立。其中,一线城市同比下降43%,环比下降4%;二线城市同比下降26%,环比增长37%;三线城市同比下降24%,环比下降4%。二线城市成为支撑成交量的主导因素。

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